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澳客网比分直播手机板|离场之前 房价就是个纸面上的数字

2020-01-11 11:30:58

房产的流动性被停滞冻结。假设每平1万元,则该小区房产的总价值就是2亿元。只是纸上财富数字的波动罢了。一旦时机合适,私募基金就出货套现离场,接盘的当然就是不明真相的普罗大众了。就像上文中小区房子成交价格的例子,1.5万成交的价格是边际价格,以这个价格卖出的人就是套现锁定收益,相应的以这个价格买入的人也就成了接盘侠、得高位站岗了。

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澳客网比分直播手机板,资料来源|米广头子

作者

流动性冻结

房地产市场监管已近三年,但没有放松的迹象。直到今年年中的政治局会议再次明确“住房不要被炒鱿鱼”,并首次“房地产不要被用作经济的短期刺激”,人们才呼吁房地产市场降温,“每三到五年一次房地产市场”的铁律正在瓦解。

目前,房地产市场面临流动性冻结的困境:交易量大幅减少,贷款融资受限。

不久前,在发布半年度业绩时,大型房地产公司纷纷表示,他们将在下半年减少甚至停止征地。随着一系列降价和促销,新一轮裁员也开始了。

为什么会发生这一切?这很简单,因为新房子不容易卖。这也是每个人的个人感受:有许多特价房/团体房/工人到达房子,低首付/首付分期付款等。,卖房子信息的电话/微信/朋友圈一个接一个轰炸……我不怕你的新房子泄露,但我怕你不会被感动。

很难出售新房,这与二手房市场直接相关,二手房市场的收入被兑现,交易停滞不前。只要你去二手房商店进行一轮实地考察,问问你周围有房地产销售需求的亲友,甚至看看房管局的二手房转让大厅...你能感觉到这笔交易有多冷。

资本作为房地产市场监管的重要手段,在本轮监管中发挥了应有的作用。只有当富人涌入并聚集在一起时,价格才能上涨,如果不是这样的话?

购买限制——即防止市场上的资金存量流入房地产市场;限制贷款——即防止信贷资金,即增量资金流入房地产市场;有限融资——即不允许向房地产开发商提供资金,从而推高土地价格...当流入房地产市场的资金有限时,房价怎么可能上涨?

更具体地说,我们的个人经验是,批准新住房抵押贷款的速度很慢,利率也在上升。二手房抵押贷款的审批速度很慢,甚至一些城市也传播了“因配额使用而暂停贷款”的信息。

除了出售和实现房地产的流动性之外,还有另一种实现它的方式——融资,即以房屋为抵押,从银行和其他金融机构获得贷款资金。但是现实是什么呢?不好。

每个城市都有居民按揭消费的上限——一般为100万,个别城市会贷款150万,这意味着无论你的房子值多少钱,即使值1000万,你也只能从银行贷款最多150万,而不是你所理解的房子价值的70%-700万。

当然,也有办法解决这个问题,那就是用房地产作为商业贷款的抵押品。贷款可以与企业合作管理...假手术可能会有空间,但总会有代价,一群人会被筛选出来。随着监管力度的加强,这种灰色运作模式将变得越来越不可靠。

各种迹象表明,政府有意淡化甚至取消房地产的金融属性功能。

出售不能出售,抵押不能支付...房子的流动性已经冻结。你买房的收入增加了一倍吗?你的财产值300万元吗?你名下有房地产吗?......不能换钱,财富只能是纸上财富。

纸上财富

房价的水平和资产的数量都只是数字,有起有落……但它们给人一种财富的幻觉,要么飞向天空,要么坠入地狱。

例如:

一个社区有200栋房子。如果平均房子是100平方米,社区里就有20,000平方米。假设每平方米10,000元,该住宅物业的总价值为2亿元。

突然,房地产市场出现了一波价格上涨,某栋房子以每平方米15000英镑的价格出售。这个住宅区的总价值是多少?三亿元。由于这套房价,每个房东的房子都被卖掉了。房子还是老样子,但是毫无理由地增加了50%。每个人似乎都发了财。

房地产市场突然一波低迷,一套房子和每套1万元的房价成交,住宅物业的总价值回落到2亿元。由于这所房子的交易,每个房东的房子也无缘无故地贬值了33% (55,000/15,000)。赚来的钱不见了。

请问:钱从哪里来?丢失的钱在哪里?这只是纸上财富数字的波动。

几年后,我们经常看到各种财富清单上的富人从祭坛上掉下来。为什么?这是因为股价以前很高,然后下跌。一旦股指大幅上涨,人们会说市值增加了多少,一旦股指大幅下跌,人们会说市值蒸发了多少,而增加或蒸发是一个简单的加减乘除运算。

手里拿着一堆玉器,一盒字画,一间普洱茶房...即使是很多数字现金,你认为它们值多少钱...对不起,这只是账面财富,只是估价,更确切地说,这只是财富的幻觉,它们不是真正的现金。

因为许多人无法区分纸币财富和现金财富,套利也是可能的。

几年前,每当茶叶被采摘时,天价的茶叶总是被出售。它真的值这么多钱吗?当然不会。价格是自画像和自己买的轿子,这根本不是一个真正的交易,但它无疑赢得了这种茶在新闻噱头和群众谁不知道真相的流行。

另一个例子是上市公司的市值管理,这在前几年很流行。

什么是市场价值管理?在一定程度上,这是为了提高股价。当然,这不是短期投机和热钱,而是一些私募股权基金。私募股权基金以低价购买(股票配售/战略投资等)。)首先,和上市公司在信息方面相互合作。结果,股票价格上涨,市值增加。

结果是:随着股价的上涨,大股东可以质押股票以获得更多的融资;随着股价的持续上涨,普通投资者会觉得公司的业绩一直在稳步上升,具有很大的投资价值...一旦时机成熟(基金配售股份的有限出售期结束,利润合理),私募股权基金将套现并退出市场。当然,不知道真相的公众将会接受这个提议。

事实上,只有很少一部分人能够真正从账面财富中获利...收入兑现的价格就是边际交易的价格。

几个赚钱的人

每当一个大市场到来时,只有少数人能赚钱——那些逃到这里赚钱的人。每次衰退来临时,只有少数人能把它复制到最后——那些在底部购买的人。交易的这一小部分是边际交易,它的价格是边际价格。

就像上面提到的住宅交易价格的例子一样,15,000的交易价格是边际价格,以这个价格卖出的人是兑现和锁定收入的人,以这个价格买入的相应的人也成为交易者,并处于高位。

同样,1万元的价格也是边际价格。那些以这个价格购买的人相当于在底部搜寻中的成功,而那些以这个价格出售的人也含泪离开了市场。而绝大多数没有卖出的其他业主,也随着这种交易价格的波动而不断乘坐电梯——资产价值上下浮动。

无论收入是兑现(对应的一面是高级订单)还是资产被复制(对应的一面是截止和离开),都只能由少数人实现,而不是所有人,甚至绝大多数人。

原因也很简单:如果每个人都想买,那么没有人会卖。在股票市场,有一个极限;在房地产市场,价格急剧上涨。此时,资产无法购买。如果每个人都想卖,那么没人会买。在股票市场,这是一个极限,在房地产市场,这是一个价格下跌。此时,出售资产是不可能的。

只有少数有先见之明的人(也许只是运气好)在市场反转前夕提前卖出或买入,以锁定收益或底部资产...

绝大多数人都是打酱油的路人。他们只是玩一个资产泡沫游戏,市场上下波动,增加分母价值,成为观众。

就像本轮房地产市场一样,在2017年高点进入市场的绝大多数人都赔钱了...也许从房价的角度来看,他们没有赔钱,但是如果把资本成本考虑在内,他们肯定会赔钱。几乎所有在那个时候卖出的人都是在本轮市场(几乎在历史上)赚最多钱的人。

赚大钱和损失惨重的人只是极少数...赚钱的人获得的超额收入是赔钱的人损失的额外损失。这实质上是财富存量的转移,而绝大多数其他人赚取或损失市场的平均收入或平均损失。

还在为你财产的附加值沾沾自喜吗?请记住,在兑现之前,房价只是一个数字。

当“住房不是投机”被反复提及,作为房地产长期机制的一部分,房地产投资的门槛和难度将越来越高...同样,在未来的房地产投资中,赚钱将只属于少数人。

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